网友称3年前200万买的房如今只能卖100万，哪类房子缩水最厉害？该忍痛割掉吗？

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看了一下这个问题，是杭州房价下跌新闻下的相关问题。那我就单独来说说杭州吧。
你在投资杭州之前，要想清楚一点。过去二十年，杭州曾经最重要的优势是什么？杭州的崛起，得益于二十年前欣欣向荣的的浙江外贸，得益于十年前以阿里巴巴为代表的新兴互联网产业。过去的黄金十年和白银十年，浙江作为江南富庶之地，有大量的财富汇聚在了省会杭州，才造就了杭州今天的繁华。普通人去杭州，大部分都是奔着工作机会去的，哪里能赚钱，人口就会流向哪里，财富就会流向哪里，就会推高哪里的房价。
站在今天这样的时间节点，展望杭州未来的十年，你要想想，随着中美外贸战的愈演愈烈和不少新兴互联网产业的饱和与崩塌，再叠加人口老龄化的影响和年轻人的日渐减少，那么未来类似于杭州这样的二线城市的机会是什么。这是每一个准备买房的投资者，都需要深思和探讨的问题。
在未来，类似杭州这样的很多二线城市，只有核心区域的优质的房产才会实现保值。这里的优质，不单纯指的是位置，还有看他的户型、配套和小区的环境。除此之外的其它房产，由于没有金融属性，很多都会成为类似汽车一样的耐用消费品。
曾经我在2023年开春的一篇回答里，准确预判过北京老破小的房价会开启下跌浪潮。实际上，对于全国各地的老破小，我都持悲观的态度。这类房子，最大的问题是将来如何改造？国家是否会投入天量的资金来支持这些房子原拆原建呢？
从未来的情况来看，如果你买的房子就是杭州市区里的那种年代久远的老破小，那么不管有没有学区，不管位置如何，这种房子势必都是缩水最厉害的。如果你持有的是这种房子，应该当机立断，该割肉就要果断地割肉。因为在未来，这种居住属性较差的房子，势必会随着人口的减少成为难以流动的资产。
在未来，随着人口的减少，还会有越来越多的房子成为消费品。你的房子的户型、小区环境、配套、交通便利性等都会成为影响房价的关键因素。总体来说，在普通的二三四线城市，只要不是位置特别差的区位，新房一定要比老房子值钱。
再说说新闻里杭州买房跌了100万这事儿。从跌幅上来说，这套房子的价格已经腰斩。但是我要提醒大家的是，除了关注跌幅，更要关注的是实际的亏损价格。毕竟实际亏损的钱才是真金白银。那些依据涨跌幅度来判断房产是不是保值的理论，在地产价格剧烈下跌的时候是非常不适用的。
我举个例子，仅从普通人的角度来说，假设你在鹤岗花5万元买了一套二手房。如果说未来鹤岗再跌一半，你的亏损是2.5万。再假设你背负贷款，咬牙出总价350万上车一套杭州的老破小，未来亏损30%，那就是实际亏损了100万。对于一个普通的打工族，亏损2.5万和背负贷款亏损100万的承受能力，显然是不一样的。
股市最惨烈的情况，就是赔掉全部资金。但是房子不一样，你贷款买房，是背了负债和利息的。你就是在股市里赔到价值归零，都不可能让你变成负资产，但是在房价凶猛下跌的时候，去银行贷款买房可以。如果杭州的房价继续下跌，你将会面临赔掉首付同时还要继续还贷款的惨烈情况。这种事情已经在杭州的不少小区发生过了，这绝不是危言耸听。
因此，新闻里的这个亏损价格，在如今杭州的二手房市场来说真的不算多。你以为杭州跌了一百万就算惨了吗？那我要是告诉你，还有人因为在杭州买房，短短两年时间就赔掉了四百万。
下图是去年爆出过的一个新闻，可能很多人都没有关注过。有人前几年在杭州买的房子，两年的时间赔进去了整整400万。不管业主是不是刚需自住，赔了这么多钱，都是很让人心痛的。再看看如今那些还在鼓吹杭州的二手房抗跌的人，还能硬抗多久呢？






杭州可以说是最近几年来，炒房炒的最严重的城市。根据相关媒体的资讯显示，如今全国住户杠杆率最高的城市就是杭州，我们国家住户平均杠杆率为62%，但杭州的住户杠杆率却高达恐怖的140%，截止2022年，杭州人均贷款额度已经高达19.82万元。



今年以来，杭州二手房楼市的下跌可谓异常的惨烈。不少前几年在杭州买房的业主，现在的亏损幅度和亏损金额已经超过了2017年在广东惠州和东莞买房的业主们，荣登2024年地产接盘侠的榜首。
令人难以理解的是，即便面临如此之大的泡沫，如今居然还有很多杭州的业主，沉浸在杭州的房子能够保值增值的幻想之中。甚至还有不少业主，随着杭州解除限购政策的出台，趁势调高售价。然而这种做法显然是不明智的，今年五一小长假，杭州二手房的成交量低迷。这让人联想到2014年杭州楼市的冰封期，那时几乎无人愿意购房。如今唯一肯定的是，炒楼大城的杭州，接盘侠已经明显不足了。
根据杭州贝壳研究院2024年4月份的统计数据，杭州十个行政区的二手房均价全部下跌。跌得最惨的是临安区：均价从新政前的15415元/㎡跌至12199元/㎡，跌幅高达21%。此外，滨江区、钱塘区、西湖区以及余杭区的跌幅均超过了10%，以在临安区买一套100平米的房子计算，从杭州楼市新政出台到现在，短短两个月的时间，一套100平米的房子就已经亏损掉了40多万。如果从杭州房价前几年的高点算起，临安区的房价基本已经惨不忍睹，目前存在大量的二手房无人接盘。



杭州临安区的青山湖商圈，不少小区的二手房已经跌到“地窖价”。青山湖区域的超级大盘星汇城，最近有的二手房成交均价已经跌破9千-1万左右，重新回到了6年前的水平，甚至更低。更让人破防的是，如今已经有业主将挂牌价格直接调到了9千出头一平米，成交单价恐怕只会更低。对比前几年最高2.6万一平米卖出的高点，这个小区的房价如今几乎腰斩了两次。



从今年的情况来看，即便是杭州市区好位置的二手房价格也不容乐观。杭州二手房价格几乎呈现出全线暴跌的态势，很多品质不好的老破小价格已经在腰斩后还在继续下跌。部分“老破小”房源的价格已经跌到了2016年的水平。
当年的学区房“神盘”的耀江文鼎苑，2021年上半年曾达约11万元/平方米，此后持续回落。2023年耀江文鼎苑价格已经回落至约5.3万元/平方米，这一价格接近2017-2018年的价格水平，与2021年高峰相比价格几乎拦腰折。



萧山区一位业主对新闻记者表示，他2021年10月入手的房子总价近370万，单价3.1万，但现在实际成交单价已经变成了2.3万。不算利息的情况下，房子已经亏掉了近百万。
新房板块方面，近一年交付的三个新小区沁语晓庭、杭玥府、溪语宸庐近90天成交均价全部低于3万/平米，而它们新房限价统统3.4万/平米，二手房出货价砸破发行价，明面上房价起码跌掉6000元/平米。
而且我认为杭州的房价还远远没有到底。后续估计还要大跌。如果想要在杭州置业的你，如果能够拿的住首付，我劝你千万不要着急。你现在进场，就是给那些想要套现跑路的业主去接盘的。这是纯纯的韭菜行为。
你只要坚持住，再过一两年，搞不好就会有很多还不起月供的业主低价卖房，这都是有可能的。你到那个时候在拿钱进场，用这100万全款拿下西湖区正南正北的80平米两居室，问题都不大。
历史就像一个回旋镖，那些曾经发生在东莞、惠州以及鹤岗房价暴跌的故事，如今正在杭州凶猛的上演，而且来势更加的惨烈。那些曾经在新闻里嘲笑过鹤岗的杭州业主们，曾以为自己只是吃瓜的群众，恐怕不曾想到，终有一天自己也成了主角。

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